Architettonico

Edilizia e architettura

• L’acquisto dei terreni
• La compatibilità con i piani regolatori
• Il certificato di destinazione urbanistica
• L’autorizzazione di progettazione
• Requisiti speciali e convalida del progetto principale
• L’informativa sui requisiti per la redazione del progetto principale
• Convalida del progetto principale
• Il permesso di costruire
• La licenza d’esercizio

L’acquisto dei terreni

Qualsiasi persona fisica o giuridica residente nell’Unione europea può acquistare immobili in Croazia senza alcun particolare limite, ossia alle medesime condizioni dei cittadini croati, ad eccezione dei terreni agricoli e degli immobili ubicati nelle aree naturali protette.

Le persone fisiche o giuridiche non residenti nell’Unione europea possono acquistare immobili in Croazia in base al principio della reciprocità, ossia in base alle medesime regole applicate ai cittadini croati nel Paese di cui lo straniero è cittadino.

Le persone fisiche o giuridiche non residenti nell’Unione europea non possono acquistare (i) terreni agricoli e boschivi, salvo quanto diversamente disposto dagli accordi internazionali in vigore, oppure (ii) terreni ubicati in determinate aree ritenute di particolare importanza per gli interessi e la sicurezza della Repubblica di Croazia.

Anche i beni immobili appartenenti al demanio marittimo sono esclusi dalla vendita. Essi possono essere soltanto dati in concessione (concessione demaniale).

L’acquisto d’immobili di rilievo culturale è soggetto al diritto di prelazione a favore degli enti locali o statali. I terreni agricoli di proprietà della Repubblica di Croazia (demanio pubblico) possono essere acquistati a particolari condizioni, sebbene sussista anche la possibilità di affittarli per un lungo periodo.

L’acquisto di terreni agricoli appartenenti al pubblico demanio è di competenza del Ministero dell’Agricoltura, cui è necessario rivolgersi per ottenere maggiori informazioni.

Lo stato della proprietà e del possesso immobiliare può essere verificato consultando sia i Libri tavolari, che vengono tenuti e aggiornati presso la Sezione tavolare del Tribunale Municipale, sia il catasto fabbricati presso il locale Ufficio del catasto. Occorre consultare anche la documentazione del Piano urbanistico comunale al fine di accertare la destinazione dell’immobile (ad esempio, edilizia, turistica, agricola ecc.).

Il rilascio del Certificato di Destinazione Urbanistica può essere richiesto anche online.

L’acquisto di un terreno in Croazia prevede necessariamente la stipulazione del contratto di compravendita nella forma del rogito notarile. Una volta sottoscritto il contratto di compravendita, il diritto di proprietà dell’acquirente va trascritto sui Libri tavolari. Per far ciò è necessario compilare e inoltrare l’apposita domanda, corredata della necessaria documentazione (in originale o in copia autenticata), alla Sezione tavolare del Tribunale Municipale. Avvenuta la trascrizione, il proprietario dell’immobile riceverà il Foglio di proprietà. Il passaggio di proprietà va anche trascritto nel catasto. La compravendita immobiliare è soggetta al pagamento dell’apposita imposta sulle transazioni immobiliari (con un’aliquota del 4%). L’acquirente sarà tenuto a inoltrare all’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate croata l’avviso di obbligazione tributaria. L’Agenzia delle Entrate, a propria discrezione, potrà nuovamente stimare il valore del contratto di compravendita e calcolare l’imposta sulla base del valore di mercato dell’immobile in oggetto.

La compatibilità con i piani regolatori

Qualsiasi intervento sul territorio deve essere eseguito in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica oppure in conformità alla Legge sull’attuazione del piano urbanistico e sulle altre disposizioni in materia, se la Legge urbanistica non prevede altrimenti.

Il certificato di destinazione urbanistica

Con lo scopo informare gli interessati sulla destinazione dell’area e dei requisiti necessari per l’esecuzione di interventi modificativi del territorio previsti dal piano urbanistico di una determinata area, l’ente amministrativo sul cui territorio si trova l’immobile, su richiesta dell’interessato, rilascerà il certificato di destinazione urbanistica.

L’autorizzazione di progettazione

Requisiti speciali e convalida del progetto principale

Per Requisiti speciali si intendono quei requisiti stabiliti dalla Pubblica Amministrazione che devono essere soddisfatti in occasione della costruzione di un edificio. Esenti sono quei requisiti previsti dalla procedura di valutazione d’impatto ambientale e dalla procedura d’analisi della sostenibilità del progetto per la rete ecologica.

Il progetto principale deve essere visto come un insieme di progetti tra essi reciprocamente armonia indicante le soluzioni tecniche adottate nella costruzione dell’edificio e ogni altro requisito e condizione richiesti. Il progetto principale per la costruzione di un edificio, per il quale è stata rilasciata l’autorizzazione di progettazione, va redatto in conformità ai requisiti di progettazione stabiliti nell’autorizzazione. Il progetto edilizio principale per il quale non è necessario il rilascio dell’autorizzazione di progettazione va redatto in conformità ai Requisiti speciali.

L’informativa sui requisiti per la redazione del progetto principale

Qualora si voglia costruire di un edificio per il quale non è richiesto il rilascio dell’autorizzazione di progettazione, il committente può richiedere all’ufficio competente del Ministero dell’Edilizia e della Pianificazione del territorio di informarlo circa l’ente della Pubblica Amministrazione competente a rilasciare i requisiti speciali.

Il progetto principale per un determinato edificio da costruirsi su una determinata area deve essere redatto in conformità a tali requisiti speciali.

Convalida del progetto principale

Il progetto principale deve essere conforme ai suddetti Requisiti speciali e deve venir consegnato all’ente della Pubblica Amministrazione per la sua convalida.

Qualora l’ente della Pubblica Amministrazione non individua alcuni Requisiti speciali la costruzione dell’edificio entro otto giorni dal ricevimento della valida domanda del committente, il committente sarà legittimato a inoltrare la domanda per il rilascio del permesso di costruire anche senza i Requisiti speciali ovvero senza la convalida del progetto principale. In tal caso, il Ministero dell’Edilizia e della Pianificazione territoriale inviterà nuovamente l’ente della Pubblica Amministrazione competente a stabilire i Requisiti speciali.

Il permesso di costruire

Il committente richiede il rilascio del permesso di costruire secondo la Legge sull’edilizia per:

• la costruzione d’un intero edificio
• l’esecuzione di opere edili su un edificio esistente previste dalla Legge sull’edilizia
• la costruzione di uno o più edifici interi che vengono costruiti a tappe e che fanno parte di un complesso unico
• una o varie fasi di un singolo edificio indicate nell’autorizzazione di progettazione

Il progetto principale è parte integrante del permesso di costruire. Se, dopo il rilascio del permesso di costruire, cambia il committente in esso, il nuovo committente subentrato, entro quindici giorni dal cambiamento, ha l’obbligo di chiedere la modifica nel permesso di costruire. Senza la modifica del nominativo del committente sul permesso di costruire, i lavori edili per i quali il permesso di costruire era stato rilasciato non potranno iniziare.

La licenza d’esercizio

Al fine di utilizzo e messa in funzione di un edificio costruito recentemente o ristrutturato recentemente è necessario ottenere la licenza d’uso (Certificato di abitabilità). La domanda per il rilascio della licenza d’uso deve essere presentata dal committente o dal proprietario dell’immobile. La licenza d’uso viene rilasciata una volta che la comitiva dell’ispezione tecnica avrà accertato che l’edificio in oggetto è stato costruito conforme al permesso di costruire rilasciato precedentemente.